Wohnfläche berechnen

Aktuelle Gerichtsurteile geben Gewissheit, wann Mieter ihre monatlichen Zahlungen bei einer zu kleinen Wohnung kürzen dürfen und wann nicht

BERLIN Neue Urteile zur Wohnflächenberechnung verunsichern viele Mieter. So befand der Bundesgerichtshof, dass die Miete nicht immer gemindert werden kann, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Selbst bis zu zehn Prozent Abweichung sind zulässig – Mieter müssen in solchen Fällen also mehr Fläche zahlen, als sie tatsächlich bewohnen. Wichtig sind vor allem die im Mietvertrag genannten Quadratmeter. Mit der Unterschrift treffen Mieter und Vermieter eine „Beschaffenheitsvereinbarung“. „Das heißt gerade nicht, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche garantiert ist“, betont Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Das Gegenteil ist der Fall: Weil die Quadratmeterzahl im Mietvertrag bloß eine „Beschaffenheitsvereinbarung“ und gerade keine „Zusicherung“ ist, gilt die „Zehn-Prozent-Regel“.Sie besagt: Auf die tatsächliche Wohnungsgröße kommt es nur an, wenn die Flächenabweichung gravierend ist. „Und gravierend ist laut dem Bundesgerichtshof nur eine Abweichung von mehr als zehn Prozent“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund – so formulierten die Bundesrichter in einem Fall aus dem vergangenen Sommer (Az.: VIII ZR 205/08). Eine Mieterin, deren Wohnung nur 51 statt 55 Quadratmeter betrug, durfte die Miete nicht mindern, da die Quadratmeterfläche um weniger als zehn Prozent abweicht. Dabei gilt die Zehn-Prozent-Regel in beiden Richtungen. So urteilte der Bundesgerichtshof im Rechtsstreit um eine Mietwohnung in Berlin zugunsten der Mieter. 121 Quadratmeter Wohnfläche sollte deren Wohnung laut Mietvertrag haben. Tatsächlich waren es 131. Als der Vermieter das feststellte, wollte er die Miete anheben. Der Bundesgerichtshof entschied dagegen: „Die Abweichung liegt innerhalb der Toleranzgrenze“ (Az.: VIII ZR 138/06) und ließ die Erhöhung nicht zu. Weicht die Wohnfläche dagegen um mehr als zehn Prozent ab, kann der Mieter einschreiten und zum Beispiel zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

Zur Wohnung und damit zur Wohnfläche zählen immer alle Räume - inklusive Flur und Abstellkammer. „Entscheidend ist, dass sich die Räume innerhalb der Wohnung befinden“, sagt Ropertz. Außerhalb der Wohnung gelegene Räume wie Keller, Speicher und Waschküchen bleiben dagegen bei der Wohnflächenberechnung außen vor – es sei denn, beide Parteien haben etwas anderes vereinbart. Grundsätzlich dürfen in einer Wohnung alle Flächen berechnet werden, die eine Raumhöhe von mindestens zwei Metern haben. „Räume und Raumteile mit einer Höhe zwischen ein und zwei Metern zählen nur zur Hälfte“, erklärt Ropertz.