Welcher Mietpreis fair ist

Bei Neuvermietungen sind auch kräftige Mieterhöhungen im Regelfall legal – Mieter können Wucher nur schwer nachweisen

MÜNCHEN Die Mieten in Deutschland steigen. Vor allem in den großen Städten wie München wird preiswerter Wohnraum knapp. Bestandsmieter sind durch die Kappungsgrenze geschützt. Demnach dürfen Vermieter laut Gesetz die Miete nicht über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB). Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.
Preisübersichten über die örtlichen Mieten geben rund 500 Mietspiegel in Deutschland. Darin werden je nach Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Größe der Wohnung Quadratmeterpreise genannt, wie sie am Wohnort üblicherweise bezahlt werden. Daran können sich Mieter und Vermieter orientieren. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter den Spielraum für eine Mieterhöhung innerhalb der Bandbreite der „ortsüblichen Vergleichsmiete” bis zur Obergrenze ausschöpfen (Aktenzeichen: VIII ZR 30/09).
Neumieter sind nicht so gut geschützt wie Mieter, die ihre Wohnung schon länger bewohnen. Wird eine Wohnung neu vermietet, können die Vermieter kräftig zulangen. „Bei Abschluss eines Mietvertrages ist der Vermieter nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden”, erklärt Hermann-Josef Wüstefeld vom DMB. „Er darf durchaus eine höhere Miete fordern. Bis zu 20 Prozent über den Mietspiegel kann er problemlos gehen.” Setzt der Vermieter bei Neuvermietung jedoch eine über 20 Prozent höhere Miete an, kommt er in den Bereich der Mietpreisüberhöhung, die als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet wird.
Über 50 Prozent der ortüblichen Miete gelten als Mietwucher, der mit einer Geldstrafe und sogar mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren bestraft werden kann. Der Mieter kann in diesen Fällen - theoretisch – die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen und eine Mietsenkung fordern. In der Praxis haben Mieter jedoch schlechte Karten, sich gegen überhöhte Mieten zu wehren. „Es reicht nicht, dass sie dem Vermieter Mietüberhöhung oder Mietwucher nachweisen”, erklärt Wüstefeld. „Sie müssen auch belegen, dass sie die teure Wohnung nur akzeptiert haben, weil es in der Stadt oder Region ein zu geringes Angebot an preiswerteren Wohnungen gibt und der Vermieter die Notsituation des Mieters ausgenutzt hat.” Der Mieter muss nicht nur den Beweis führen, dass das Angebot an derartigen Wohnungen in der Stadt gering war. Er muss auch angeben, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolglos blieben und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss eines für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 190/03). An einem Ausnutzen durch den Vermieter fehlt es, wenn der Mieter die Wohnung nimmt, ohne sich vorher über ähnliche Objekte und die Höhe der üblichen Miete erkundigt zu haben.
Bei der Beurteilung, wann ein „geringes Angebot” vorliegt, war der BGH ziemlich spitzfindig. Dieses Merkmal liegt nicht vor, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (Aktenzeichen: VIII ZR 44/04). Abzustellen ist jeweils auf den Teilmarkt.
Bei einer Luxuswohnung kommt es bei der Beurteilung der Unwirksamkeit wegen Mietwuchers darauf an, ob ein Mangel gerade an Luxuswohnungen bestanden hat, der ausgenutzt wurde (Aktenzeichen: VII ZR 56/04).
Viele Mieter müssen überzogene Mieten akzeptieren, weil sie den Nachweis nicht erbringen können, dass der Vermieter ihre missliche Lage ausgenutzt hat. Das fällt schließlich auf die gesamte Mieterschaft zurück. „Die überhöhten Mieten fließen in das allgemeine Mietniveau ein und wirken sich auf die künftigen Mietspiegel aus”, sagt Mietexperte Wüstefeld. Konsequenz: Die Mieter steigen noch stärker.