Mieterhöhung ab 2014

 Rechtsanwalt Rudolf Stürzer von Haus+Grund München erklärt, was ab dem 1.1.2014 gilt

MÜNCHEN Die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen, die bei öffentlich geförderten Wohnungen, z. B. Sozialwohnungen in die Berechnung der Kostenmiete einfließen, sind seit 1.1.2002 indexiert, d. h. sie erhöhen sich alle 3 Jahre entsprechend der Steigerung des Lebenhaltungsindexes. Zuletzt haben sich die Pauschalen zum 1.1.2011 um 3,7 % erhöht. Für die jetzt anstehende Erhöhung zum 1.1.2014 ist die Erhöhung des Verbraucherpreisindexes maßgeblich, die im Oktober 2013 gegenüber dem Oktober 2010 eingetreten ist. Nach den aktuellen Berichten des Statistischen Landesamtes beträgt die Erhöhung 5,68 %.

Gem. § 28 Abs.2 II. BV dürfen somit als Instandhaltungskosten je m2-Wohnlfläche im Jahr angesetzt werden:

-  Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens € 8,62.

-  Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens € 10,92.

-  Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens € 13,96.

Die Verwaltungskostenpauschale hat sich für Wohnungen von jährlich € 264,20 auf € 279,20 erhöht; für Garagen und Einstellplätze von € 34,46 auf € 36,41 und für Eigentumswohnungen von € 315,90 auf € 333,84.

Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 II. BV) sind in den Sätzen nach § 28 Abs. 2 II. BV nicht enthalten.

Träger der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, dürfen sie höchstens mit € 10,31 je qm-Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter wegen einer nach der neuen Rechtsprechung des BGH unwirksamen vertraglichen Schönheitsreparaturklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Anders als bei frei finanzierten Wohnungen ist der Vermieter von öffentlich gefördertem preisgebundenem Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) berechtigt, bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für die von ihm nunmehr zu tragenden Schönheitsreparaturen in einer neu aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung eine zusätzliche Kostenpauschale nach § 28 Abs. 4 II. BV anzusetzen, da dieser gesetzliche Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen nur dann entfällt, wenn diese wirksam auf den Mieter übertragen wurden, nicht aber, wenn diese Übertragung gescheitert ist (BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09).

Insofern liegt auch kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer Vertragsklausel darin, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete infolge einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ein Zuschlag (nach § 28 Abs. 4 II. BV) zusteht. Die entsprechende Mieterhöhungserklärung ist auch nicht treuwidrig, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor vergeblich die Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturklausel unter Streichung des zu beanstandenden Klauselteils angeboten hat. Dazu ist der Vermieter aber auch nur in besonders gelagerten Einzelfällen ausnahmsweise verpflichtet (BGH, Beschluss v. 31.8.2010, VIII ZR 28/10, WuM 2010, S. 750).

Die Mieterhöhung erfolgt durch einseitige Erklärung des Vermieters, in der die Erhöhung berechnet und erläutert werden muss (§§ 10 WoBindG, 4 Abs. 1 NMV). Zur Durchführung der Mieterhöhung empfehlen wir die Verwendung des Formblattes 22 des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e. V. Der Berechnung ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, die die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen.  Anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden.

Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an die erhöhte Miete anstelle der bisher zu entrichtenden Miete tritt. Wird die Erklärung erst nach dem 15. eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung erst von dem Ersten des übernächsten Monats ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam.

Mieterhöhungen zum 1.1.2014 müssen dem Mieter somit spätestens am 15.12.2013 zugehen.