Hausmängeln auf der Spur
Mängel können aus dem Traumhaus einen Alptraum machen.
Werden nach der Übergabe Schäden gefunden, kann das zu einem langen Gerichtsstreit führen – wie ein aktuelles Beispiel vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zeigt. Nach der Übergabe stellten die Käufer fest, dass das Gebäude von Hausschwamm befallen ist. Die Sanierungskosten überstiegen den Verkaufspreis um ein Vielfaches, doch der BGH begrenzte nun den Anspruch auf Schadenersatz (Az.: V ZR 275/12). Käufer können sich aber vor der Unterzeichnung des Vertrags bestmöglich dagegen absichern, dass ihr neues Eigenheim frei von solchen gravierenden Mängeln ist:
Das Gutachten: Experten wie die Juristin Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland raten grundsätzlich dazu, ein Gutachten erstellen zu lassen. „Man selbst ist meist nicht so sachkundig, etwas von den Baumaterialien zu verstehen.“ Aber Kaufinteressenten können Vorarbeit leisten und recherchieren, welche Probleme Häuser aus dieser Bauzeit haben könnten. Wie gut ist die Substanz bei vergleichbaren Bauten heute? Wurde damals Asbest verbaut? Dann sollte der Gutachter gezielt nach solchen Problemen suchen. Das schütze den Käufer nicht nur vor dem Kauf einer mangelhaften Immobilie, sondern helfe ihm grundsätzlich den weiteren Investitionsbedarf einzuschätzen.
Das Gespräch: Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Kaufinteressenten alle ihm bekannten Mängel zu nennen. Das betreffe Faktoren, die die Entscheidung über Kaufen oder Verzichten beeinflussen können, erläutert Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Ein Beispiel sind frühere Wasserschäden – auch wenn diese zehn Jahre zurückliegen. Ist aber die Ursache beseitigt worden, und es gab keine Folgeschäden, müsse das nicht unbedingt genannt werden. Der Verkäufer müsse außerdem Fragen des potenziellen Käufers nach Schäden oder Umbauten richtig und vollständig beantworten. Das sollte der Interessent nutzen, um sich abzusichern. „Fragen Sie die Geschichte des Hauses ab“, rät Reinhold-Postina. „Und gehen Sie zu den Nachbarn, die sind ziemlich aufmerksam.“ Storm empfiehlt, Hinweise ernst zu nehmen und nach damit zusammenhängenden Schäden in der Bausubstanz zu suchen. „Später kann ich damit nicht mehr ankommen“, sagt die Expertin.
Die Beurkundung: Der Kauf eines Grundstücks muss von einem Notar beurkundet werden. Storm rät, in dem Beurkundungsvertrag alle vom Verkäufer offengelegte und vom Gutachter gefundene Mängel zu nennen.
Die Kontrolle: Hauskäufer haben laut Storm nach der Übergabe drei Jahre lang die Möglichkeit, Mängel zu reklamieren. Spätestens kurz vor Ablauf dieser Frist sollten sie daher noch einmal auf Fehlersuche gehen. Bei einem Hausbau läuft die Gewährleistungsfrist fünf Jahre lang.
