Die zweite Miete genau prüfen!

MÜNCHEN Grundsätzlich darf der Vermieter alle Betriebskosten auf seine Mieter abwälzen. Voraussetzung ist, dass sie in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Dazu gehören etwa die Grundsteuer, die Kosten für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Gebäudereinigung, für den Hauswart und die für den Strom zum Beleuchten von Fluren, Kellern oder Waschküchen. Entweder listet der Vermieter die einzelnen Posten auf oder er verweist auf die Betriebskostenverordnung. „Es muss aber im Mietvertrag stehen“, betont Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Enthält ein Mietvertrag einen Katalog, in dem einzelne Betriebskostenpositionen benannt oder durch Ankreuzen, Eintragung eines Vorauszahlungsbetrages oder eines Verteilerschlüssels kenntlich gemacht sind, beschränkt sich die Umlage exakt auf diese Positionen. Die Aufzählung oder Kennzeichnung hat dann „abschließenden Charakter“, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 279/06). Außerdem müssen laut einem weiteren BGH-Urteil „Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag namentlich aufgeführt sein (Az.: VIII ZR 167/03). Darunter fallen häufig die Dachrinnenreinigung oder die Wartung des Rauchabzugs. Darüber hinaus gibt es auch klare Regelungen, was der Vermieter nicht mit seinem Mieter abrechnen darf: „Reparatur- und Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und dürfen im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen selbst nach vertraglicher Vereinbarung nicht an den Mieter weitergegeben werden“, erklärt Mathias Ostmeyer vom Interessenverband Mieterschutz. Auch wenn eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus leer steht, dürfen die für diese Wohnung anteilig anfallenden Betriebskosten nicht auf die übrigen Mieter umgeschlagen werden. Dies gilt auch für solche Kosten, die nach einem Personenschlüssel auf den Mieter umgelegt werden, urteilte der BGH (Az.: VIII ZR 30/03). „Bei einer Personenumlage sind leerstehende Wohnungen nicht mit „0“, sondern mit der durchschnittlichen Belegungszahl der Liegenschaft, mindestens aber mit einer Person zu berücksichtigen“, erklärt Ostmeyer. Wenn in einem Mehrfamilienhaus ein Gewerbe untergebracht ist, müssen die anderen Mieter nicht automatisch den höheren Verbrauch an Wasser oder Strom mittragen. „Ein Gewerbe muss separat abgerechnet werden, wenn deutlich höhere Betriebskosten anfallen“, sagt Ropertz. Ein Friseur beispielsweise braucht mehr Wasser, und wenn der Laden ein großes Schaufenster hat, verursacht die Glasbruchversicherung eventuell höhere Kosten. Bei einer Anwaltskanzlei fallen hingegen keine höheren Betriebskosten an. Dann muss auch nicht getrennt abgerechnet werden. Für den Mieter müssen diese eventuellen Vorwegabzüge aus der Betriebskostenabrechnung klar hervorgehen. Noch dazu müssen die verwendeten Verteilerschlüssel – zum Beispiel nach Wohnfläche oder Personen – dargestellt und die Umlage rechnerisch nachvollziehbar sein.