Bestens vorbereitet zum Notar

Wer ein Eigenheim kaufen möchte, ist mit folgenden Tipps für Immobilienerwerber gut beraten – denn es gibt einiges zu beachten.

MÜNCHEN Ob ein Acker in einer menschenverlassenen Gegend oder eine mondäne Villa in Spitzenlage den Eigentümer wechselt – immer wenn es um den Erwerb von Grund und Boden geht, läuft nichts ohne Notar. Denn erst, wenn dieser den Kaufvertrag beurkundet hat, ist der Deal wirklich unter Dach und Fach. Im Vorfeld des Notartermins ist aber auch der Immobilienerwerber selbst gefordert. Nur eine entsprechende Eigeninitiative stellt sicher, dass die eigenen Interessen gewahrt und unliebsame Erfahrungen vermieden werden. Der Notartermin sollte deshalb unbedingt in drei Schritten gezielt vorbereitet und durchgeführt werden.

1. Schritt – Klärung der Finanzierung: Mit der Unterschrift unter dem notariellen Kaufvertrag ist der Käufer in der Pflicht, das Grundstück oder die Immobilie abzunehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Zu diesem Zeitpunkt muss also klar sein, wo das nötige Großgeld herkommen soll. Konkret: Es muss entweder als Eigenkapital verfügbar sein oder – wie in den allermeisten Fällen – die Darlehenszusage eines Geldinstituts vorliegen. Beim Kauf von Bestandsimmobilien empfiehlt es sich ferner, im Notarvertrag keine allzu knappe Frist für die Kaufpreiszahlung festzulegen. Kommt es zu Verzögerungen bei der Darlehensauszahlung, drohen ansonsten zusätzliche Verzugszinsen. Wird das Objekt erst noch gebaut, wird im Kaufvertrag eine Zahlung in verschiedenen Tranchen vereinbart, entsprechend den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung.

2. Schritt – Vorbereitung und Abstimmung des Notarvertrags: Steht die Finanzierung, müssen noch all die anderen Inhalte des jeweiligen Kaufvertrags geregelt werden. Haben der Käufer und der Verkäufer in allen Punkten Einigkeit erzielt, vereinbaren sie schließlich einen Termin zur Beurkundung des Kaufvertrags. Die Parteien übermitteln dem Notar vorab die Basisdaten des Verkaufs und eventuelle Sondervereinbarungen. Diese arbeitet der Experte dann in einen Standardvertrag ein. Wichtig: Erwerber sollten sich unbedingt die Rolle des Notars verdeutlichen. Der Notar sollte eine neutrale Position einnehmen und weder die Interessen des Käufers noch des Verkäufers vertreten. Er muss daher einzelne Vertragsparteien auch nicht auf wirtschaftlich nachteilige Vertragsregelungen, wie etwa überhöhte Preise oder verkürzte Gewährleistungsfristen bei Bauträgerverträgen, hinweisen. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte deshalb darauf bestehen, den Vertragsentwurf einige Zeit vor dem Beurkundungstermin vorgelegt zu bekommen. In Zweifelsfällen besteht dann noch die Möglichkeit, die Vertragsinhalte von einem Anwalt prüfen zu lassen.

3. Schritt – Abwicklung des Notartermins: Vor der Unterzeichnung verliest der Notar den gesamten Vertrag. Bestehen Fragen der Parteien hinsichtlich der juristischen Konsequenzen einzelner Vertragsregelungen, muss er diese beantworten. Zu beachten ist auch dabei wiederum, dass der Notar dies nicht als Berater einer Partei, sondern als neutraler Dritter tun muss. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, lässt der Notar im Grundbuch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen. Damit ist sichergestellt, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie nicht mehr an einen anderen Interessenten verkaufen kann. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer veranlasst und überwacht der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Denn erst damit geht das Eigentum an der Immobilie wirklich auf den Käufer über. Ein weiterer Termin lässt sich ersparen, wenn zusammen mit der Beurkundung des Kaufvertrags auch die Grundschuld für das finanzierende Geldinstitut bestellt wird. Denn auch dafür braucht man einen Notar.