2010: Günstiger Hauskauf
Finanzierungslast ist mit 13 Prozent nur halb so hoch wie vor zehn Jahren – Niedrigzinsen bei zugleich stabilen Immobilienpreisen
BERLIN In Deutschland finden die Menschen derzeit beste Bedingungen für den Erwerb eigener vier Wände vor. Nach den Berechnungen von LBS Research mussten Familien mit einem Kind für eine typische Finanzierung im Herbst 2010 nur noch 13 Prozent ihrer durchschnittlichen Einkommen aufwenden – nach 38 Prozent im Jahre 1994 und immerhin 21 Prozent vor acht Jahren (vgl. Grafik). Günstiger war hierzulande eine Finanzierung noch nie!
Bei ihrer Analyse der maßgeblichen Faktoren stützen sich die LBS-Experten zum einen auf die Wohneigentumsstudien von Infratest, die regelmäßig Informationen über die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohneigentum liefern. Zugrunde gelegt wird hier der bundesweite Mittelwert für Eigenheime und Eigentumswohnungen, sowohl in Neubauten als auch in Bestandsimmobilien. Der aktualisierte Durchschnittspreis beträgt für 2010 (bei einer Größe von gut 130 Quadratmetern) 180000 Euro. Vor allem wegen des teils höheren Neubauanteils lagen die Preise in den letzten anderthalb Jahrzehnten um bis zu sieben Prozent höher. Aufgrund regionaler Preisunterschiede schwankt laut LBS Research auch die Finanzierungslast um die genannten Durchschnittswerte. Da der Preistrend der letzten Jahre überall ähnlich gewesen ist, gilt jedoch die Kernaussage über die deutlich verbesserte Bezahlbarkeit im Kern bundesweit.
Die niedrigeren Belastungsquoten gehen nach Auskunft der Immobilienexperten der LBS in erster Linie auf das Konto der deutlich günstigeren Darlehenskonditionen. Hypotheken mit bis zu 10 Jahren Zinsbindung kosteten 1994 über acht Prozent Zinsen, im dritten Quartal des Jahres 2010 nach der Bundesbank-Statistik dagegen nur noch 3,75 Prozent, also weniger als die Hälfte.
Gleichzeitig sind die verfügbaren Nettoeinkommen von Haushalten mit einem Kind nach den Einkommens- und Verbrauchsstichproben des Statistischen Bundesamtes (EVS) bis in die jüngste Zeit hinein zumindest moderat gestiegen. Die LBS-Immobilienexperten errechnen auf dieser Basis für die genannten Familien bereits in den ersten vier Jahren von 1994 bis 1998 eine um 13 Prozentpunkte niedrigere Finanzierungslast (bezogen aufs Einkommen). In den folgenden Vierjahreszeiträumen bis 2010 schließt sich noch einmal eine kontinuierliche Absenkung um durchschnittlich einen Prozentpunkt pro Jahr an. Bei diesem Langfristvergleich darf nach Auffassung von LBS Research nicht übersehen werden, dass die Finanzierungslasten für Wohneigentumserwerber in der Vergangenheit durch steuerliche Förderungsmaßnahmen spürbar abgemildert wurden. So hat etwa die Eigenheimzulage im Jahre 2002 für Durchschnittskäufer mit einem Kind mindestens 2000 Euro ausgemacht. Dies hat seinerzeit – allerdings nur für die ersten acht Jahre nach dem Erwerb – die Belastung „unter dem Strich" von 21 auf 16 Prozent abgesenkt. Heute können Erwerber in den meisten Fällen die Wohn-Riester-Förderung nutzen und damit ihren Finanzierungsaufwand deutlich reduzieren. Je nach Steuersatz der Käufer sorgt diese etwa dafür, dass der Staat bis zu einem Prozentpunkt zusätzliche Tilgung „zahlt" - gegebenenfalls über Jahrzehnte.
Alles in allem machen die Zahlen – so die LBS-Experten – deutlich, dass der Erwerb von Wohneigentum zur Zeit ungewöhnlich günstig ist. Das gilt nicht nur im Vergleich zu „normalen" Mieten, sondern auch zur Situation in anderen Ländern, wo gestiegene Immobilienpreise meist die Zinsvorteile „aufgefressen" und die Belastungsquoten – ähnlich wie bei den Mieten hierzulande – kontinuierlich über der Marke von 20 Prozent gehalten haben.
