Zu Hause wohnen und die Rente aufstocken
Daheim wohnen bleiben, das ist der große Traum vieler Menschen im Alter. Oftmals braucht man aber Geld, um den Alltag zu bestreiten. Wie lässt sich beides vereinen?
Leibrente
Beim Modell der Leibrente geht das Immobilieneigenheim des Verkäufers unmittelbar nach Vertragsabschluss in das Eigentum des Käufers über. Der neue Käufer räumt dem Ruheständler aber ein lebenslanges Wohnrecht ein, das notariell eingetragen wird. Senioren, die sich für dieses Modell entscheiden, können also in ihrer Immobilie wohnen bleiben und bekommen entweder
- eine monatliche Zahlung bis zum Lebensende oder
- im Ausnahmefall eine Einmalzahlung, die mit einer dann geringeren monatlichen Zahlung kombiniert wird.
Stirbt der ehemalige Eigentümer wenige Jahre nach dem Abschluss des Vertrags, hat er im Prinzip draufgezahlt - der Käufer profitiert. Deshalb nennen manche das Modell auch "Wette auf den Tod".
Verbraucherschützer empfehlen Senioren deshalb, eine Mindestlaufzeit für die Auszahlphase zu vereinbaren - drei, fünf oder zehn Jahre.
Vorteile der Leibrente: Das Modell garantiert Kontinuität in der Auszahlung. In den meisten Fällen können sich Senioren auf eine lebenslange garantierte Rente verlassen. Für Sanierungen und die Instandhaltung ist, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wird, der neue Eigentümer verantwortlich.
Nachteile der Leibrente: Das lebenslange Wohnrecht erlischt, sobald der Berechtigte auszieht (zum Beispiel in ein Altersheim). Der Ruheständler kann die Immobilie dann nicht an einen Dritten vermieten. Es sei denn, es ist vertraglich anders vereinbart. Plus: Der Ruheständler kann die Immobilie nicht an potenzielle Erben weitergeben.
Nießbrauch
Anstelle des Wohnrechts kann man einen Nießbrauch vereinbaren. Dabei erhält der Verkäufer das Geld auf einen Schlag - und verfügt somit über sofortige Liquidität.
Wie das Wohnrecht bei der Leibrente muss auch der Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen und notariell beurkundet werden.
Die Besonderheit an diesem Modell: Der einstige Eigentümer verfügt auch nach dem Verkauf über ein Nutzungsrecht seiner bisherigen Immobilie. Dafür trägt der Ruheständler aber auch alle Kosten.
Vorteile des Nießbrauchs: Ein Wohnrecht ist nicht an den Verkäufer gebunden. Zieht der Eigentümer zum Beispiel in ein Altenheim, besteht die Möglichkeit, das Eigenheim an einen Dritten zu vermieten und die Einnahmen zu behalten.
Verträge, die mit der Immobilie in Verbindung stehen (etwa über einen Immobilienkredit), sind dem Nießbraucher weiter möglich.
Nachteile des Nießbrauchs: Das Nießbrauchrecht schmälert den Verkaufserlös oder die Rente. Der Inhaber des Nießbrauchsrechts zahlt die gewöhnlichen Lasten und Kosten, wie etwa Grundsteuern. Und: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung muss der Nießbraucher versteuern.
Teilverkauf
Anders als bei den anderen Verrentungsmodellen verkaufen Senioren beim Teilverkauf nicht das gesamte Objekt, sondern nur einen Teil der Immobilie.
Der Verkäufer kann sich aussuchen, wie hoch der Anteil sein soll, den er verkaufen will. Bei maximal 50 Prozent ist aber Schluss. Die Käufer wollen keine Mehrheit, sondern nur stille Teilhaber sein.
Der bisherige Alleineigentümer soll weiterhin die Entscheidungsgewalt in seinem Haus behalten. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt dann den Marktwert des Objekts, aus dem sich der Anteil errechnet, der verkauft werden soll.
Vorteile des Teilverkaufs: Der Verkäufer erhält die Verkaufssumme als Sofortzahlung unmittelbar nach Vertragsabschluss und kann die Immobilie entweder selbst nutzen oder vermieten.
Anteile kann der Verkäufer in der Regel wieder zurückkaufen, auch Erben haben oft ein Vorkaufsrecht. Der Teilverkauf ist altersunabhängig und nach Bedarf in Teilschritten möglich.
Nachteile des Teilverkaufs: Beim Teilverkauf bleibt der Verkäufer Eigentümer und muss neben der Nutzungsgebühr (ähnlich wie eine Miete) zusätzlich die kompletten Kosten für die Instandhaltung tragen.
Beim Verkauf: Die Unternehmen lassen sich eine Veräußerungsvollmacht geben, die ihnen zusichert, dass ihnen beim Gesamtverkauf mindestens der gezahlte Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten verbleibt. Zusätzlich erheben sie für die Abwicklung des Verkaufs ein Serviceentgelt, das sie anteilig zum Verkaufserlös berechnen. Der vormalige Alleineigentümer muss einen monatlichen Betrag an den Teilkäufer zahlen. Dieser kann sich von Zeit zu Zeit erhöhen.
Einige Anbieter sichern sich sogar gegen einen Wertverlust der Immobilie ab. Wird die Immobilie später komplett mit einem Verlust verkauft, bekommt der Anbieter trotzdem sein investiertes Geld und die Nebenkosten zurück.
Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek belastet der Eigentümer seine Immobilie mit einem Kredit. Das Geld kann in eine monatliche Extra-Rente umgewandelt werden.
Alternativ können sich Eigentümer den Darlehensbetrag aber auch auf einmal auszahlen lassen. Zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt muss der Kreditnehmer das geliehene Geld dann später zurückzahlen. Das geht jedoch oft nur mit einem Verkauf der Immobilie.
Vorteile der Umkehrhypothek: Senioren bleiben zunächst Eigentümer ihrer Immobilie.
Falls Senioren zu Geld kommen, können sie die Immobilie wieder auslösen. Doch Vorsicht: Bei einer vorzeitigen Kündigung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Im Todesfall können Erben entscheiden, ob sie das Darlehen übernehmen wollen.
Die monatliche Auszahlung ist steuerfrei.
Nachteile der Umkehrhypothek: Die monatlichen Raten werden nicht lebenslang, sondern nur so lange ausgezahlt, bis der Höchstbetrag erreicht ist.
Ein Auszug kann unvermeidlich sein. Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt.
Fazit zur Immobilienverrentung
Am Ende sollte jeder Hauseigentümer, der gewillt ist, eine Veränderung einzugehen, eines machen: sich gut beraten und sich alle Alternativen aufzeigen lassen. Das geht zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale.
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