Wohnungen: So bremst der Staat den Bau

Deutschland braucht dringend bis zu 400.000 neue Einheiten im Jahr. Paradox: Von Seiten der Koalition gibt es große Hürden für die Errichtung, die das Ziel erschweren – besonders in München.

München - Alle sind sich einig: Deutschland braucht neue Wohnungen – 350.000 bis 400.000 im Jahr, möglichst schnell, möglichst günstig. Zu hören ist das von der Regierung ebenso wie vom Deutschen Städtetag oder dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW).

Doch ist dieses Ziel erreichbar? „Das ist nicht zu schaffen“, meint kurz und knapp Xaver Kroner, Chef des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW), dem Dachverband von gut 450 Firmen aus der Branche im Freistaat. „In größeren Städten dauern Antrags- und Genehmigungsprozesse extrem lang“, sagt Kroner. Bayern ist kein Sonderfall, und Kroner in der Branche nicht allein mit seiner Skepsis.

Denn der Staat hat in den vergangenen Jahrzehnten viele Hürden errichtet, die dem gewünschten Boom entgegenstehen. Beteiligt sind alle staatlichen Ebenen: Bund, Länder und Kommunen. Was die Baugenehmigungen betrifft, ist die Schwelle von 350.000 bis 400.000 Wohnungen durchaus in Sicht: Allein von Januar bis Mai wurden laut Statistischem Bundesamt 148.000 neue Wohnungen genehmigt.

Der Haken: Es gab nur 63.000 Baugenehmigungen für neue Wohnungen in traditionellen Mietshäusern mit mehr als drei Wohnungen. Fast die Hälfte entfiel auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Aber in den großen Städten fehlen insbesondere bezahlbare Wohnungen.

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"Wie Bittsteller"

Denn Mietwohnungsbau ist ein mühsames Geschäft. „Die großen Hemmschuhe sind fehlendes oder zu teures Bauland, extrem hohe Baustandards, Steuern und Auflagen sowie das negative Neubauklima“, klagte kürzlich Axel Gedaschko, der Chef des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.

Die eigentlich geplanten Steueranreize für den Wohnungsbau scheiterten in Berlin Anfang Juli am Koalitionszwist. Andererseits haben Bund und Länder in den vergangenen Jahrzehnten kontinuierlich Regulierung und Auflagen verschärft – ob Brandschutz, Energieeinsparverordnung oder Umweltrecht. Ein Faktor: Große Wohnungsbauprojekte werden häufig auf Industriebrachen oder ehemaligem Bahn- oder Bundeswehrgelände errichtet. Auf solchen Grundstücken seien aufwendige Altlastenprüfungen vorgeschrieben, sagt Kroner.

Viele Oberbürgermeister rufen nach günstigen Wohnungen – doch wer Architekten und Bauunternehmer fragt, hört häufig, dass die Kommunen an den Problemen beteiligt sind. So warnte Ulrich Maly (SPD), Nürnberger Oberbürgermeister und früherer Städtetagspräsident, kürzlich vor sozialem Sprengstoff, wenn nicht schnell neue Wohnungen gebaut würden. Doch die Bearbeitung von Bauanträgen in Nürnberg dauere sehr lang, klagt ein Architekt aus der Region. „Die behandeln Bauherren und Architekten immer noch wie Bittsteller.“

Problem: Freiham

Ähnliche Kritik ist deutschlandweit zu hören. In München wartet mittlerweile angeblich ein Stapel von 1500 Bauanträgen auf Erledigung, offizielle Zahlen gibt es nicht. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit eines Bauantrags sei bei größeren Vorhaben 186 Tage, sagt ein Sprecher des Referats für Stadtplanung und Bauordnung.

Nach Angaben von VdW-Chef Kroner kann die Planung und Genehmigung großer Wohnungsbauprojekte in München auch mal Jahre dauern. Ein Beispiel liefert das derzeit mutmaßlich größte Wohnungsbauprojekt Deutschlands: das für bis zu 20.000 Menschen geplante Freiham (AZ berichtete).

Das Strukturkonzept der Stadtverwaltung stammt aus 2007, der städtebauliche Wettbewerb wurde 2011 entschieden. Bis heute steht dort kein einziges Wohnhaus. Die ersten Bewohner sollen 2018 einziehen. Freiham mag ein Extrembeispiel ausgeruhten kommunalen Arbeitstempos sein, aber die Jahre vergehen auch anderswo. „Es kann zwei oder drei Jahre dauern, bis ein größeres Projekt abgeschlossen ist“, sagt ein Sprecher des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU).

In den 90er-Jahren gab es in vielen Bundesländern Reformen des Baurechts, das Personal in den Ämtern wurde gekürzt. „Das rächt sich jetzt“, sagt Claas Gefroi von der Hamburger Architektenkammer. Denn heute fehlen in vielen Baubehörden Fachleute. Und Grundstücke: Eine Klage unter Bauherren ist, dass viele Städte nach wie vor nur sehr zögerlich Bauland ausweisen.

Eine Empfehlung ist häufig zu hören: „Wohnungsbau sollte Chefsache sein“, sagt Andreas Winkler, der Sprecher des Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen. „Die Oberbürgermeister sollten sich persönlich engagieren.“ In manchen Städten ist das bereits geschehen, etwa in Hamburg. Doch Standard ist das keineswegs.