Wie man die eigene Immobilie zu Geld macht und trotzdem darin wohnen bleibt

München - Das ganze Leben hat man hart geackert, um die eigenen vier Wände abzubezahlen – aber zum Ende der Erwerbstätigkeit konnte man nicht genug Geld zur Seite legen, um die eigene Rente aufzubessern. Jeder Cent ist schließlich in die teure Immobilie geflossen.

Anstelle eines entspannten Lebensabends steht dann Sparzwang an, weil die Liquidität fehlt. Zu hoch ist der emotionale Wert des Eigenheims, um es einfach zu verkaufen und auszuziehen. Das muss jedoch nicht sein, denn in den letzten Jahren ist die Idee der Immobilienverrentung aus den USA nach Deutschland geschwappt. Das heißt: Das Eigenheim zu Geld machen, aber darin wohnen bleiben. Das lässt sich auf ganz unterschiedlichen Wegen umsetzen.

Welcher Trend aus den USA in Deutschland fast schon wieder Geschichte ist

• Die Umkehrhypothek: Damit wurde die Idee der Immobilienverrentung losgetreten. Wie der Name schon verrät, läuft es wie beim Hausbau ab, nur eben umgedreht. Wohnungseigentümer und Bank vereinbaren einen Baukredit (mit Eintrag ins Grundbuch) und die Bank zahlt monatlich eine Rente an den Eigentümer.
  
  Die Bank hat dann das Recht, nach dem Tod des Eigentümers die Immobilie zu verkaufen, um das Darlehen zu begleichen. Die Umkehrhypothek sei jedoch in Deutschland quasi vom Markt verschwunden, sagt Susanne Götz von der Verbraucherzentrale Bayern der AZ. Sie berät in Fragen zur Immobilienverrentung.

Die eigene Immobilie verkaufen – zumindest teilweise: "Die Verträge genau überprüfen"

• Der Teilverkauf: Hier schließt man mit jemanden einen Vertrag und verkauft bis maximal 50 Prozent der Wohnung. Der Vorteil: Man kriegt das Geld auf einen Schlag. Aber: Damit man weiter im eigenen Heim wohnen bleiben darf, muss ein sogenanntes monatliches Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer gezahlt werden – also eine Art "Miete". Laut Susanne Götz von der Verbraucherzentrale liegt die Nutzungsgebühr im Schnitt bei sieben Prozent des verkauften Teilwertes pro Jahr.
  
  "Man muss sich das genau überlegen und die Verträge genau überprüfen", warnt Götz. Ihr zufolge handelt es sich um einen aggressiv beworbenen Markt. Hier lauern hohe Kosten und Vertragsrisiken. Das heißt: durchrechnen, ob sich ein Teilverkauf insgesamt überhaupt lohnt. Denn an den für die Immobilie anfallenden Kosten, wie etwa der Grundsteuer, beteiligt sich der neue Miteigentümer nicht. Im Falle eines Weiter- oder Rückkaufes ist außerdem ein Durchführungsentgelt zu entrichten – also ein einstelliger Prozentanteil des Verkaufserlöses.

Seniorenkredit ist günstiger als der Teilverkauf

• Der Seniorenkredit: "Man nimmt ein tilgungsfreies Darlehen, zahlt also bloß Zinsen, hat aber das Eigentum voll in der Hand und hat anders als beim Teilverkauf keinen Vertragspartner, der unseriös ist oder sich nicht an Absprachen hält", sagt Götz. Und es sei wesentlich günstiger als ein Teilverkauf. Man bekommt das mit der Bank vereinbarte Darlehen auf einen Schlag ausgezahlt.
  
  Laut Verbraucherschützerin ist der Seniorenkredit das beste Modell, wenn man Eigentümer bleiben möchte. Man behält so die volle Kontrolle über die eigenen vier Wände. Der Nachteil: Das Haus wird für eventuelle Erben natürlich belastet. Und: Die Bank muss den Kredit auch erst einmal vergeben. Wer keine gute Schufa oder ein heruntergekommenes Objekt hat, dürfte es schwierig haben, eine Bank zu finden, fürchtet Götz.
  
• Der Rückmietverkauf: Hier verkauft man sein Eigenheim und mietet es sich wieder zurück. Dabei gilt laut Verbraucherschutz zu beachten: Das Mietverhältnis so ausgestalten, dass man nicht mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen muss und das lebenslange Wohnrecht auch bei Weiterverkauf an einen Dritten durch einen Grundbucheintrag behält.

Wohnrecht und lebenslange Zusatzrente

• Die Leibrente: Bei diesem Modell verkauft man ebenfalls die komplette Immobilie an einen neuen Eigentümer und bekommt dafür im Gegenzug eine lebenslange Zusatzrente ausgezahlt. Zusätzlich behält man das Wohnrecht.
  
  Aber auch hier warnt Götz vor möglichen Hintergedanken der Vertragspartner: "Rentner laufen Gefahr, von jemandem bedrängt zu werden, der darin die Chance gesehen hat, eine Immobilie zu wesentlich günstigeren Konditionen zu kaufen. Und der den Rentner mürbe macht, damit er aus dem Objekt auszieht."

Allgemein gilt: Jedes Angebot genau anschauen und durchrechnen, ob es für die eigene Situation passt. Und professionelle Beratung holen, wie sie etwa die Verbraucherzentrale Bayern anbietet. Wenn die Rente näher rückt, aber sich bereits abzeichnet, dass das Geld nicht reichen wird, sollte man sich laut Götz damit befassen, ob eine Immobilienverrentung in Frage käme.