Acht Jahresgehälter für 80 Quadratmeter

 Einkommen und Wohnraumpreise entfernen sich zusehends voneinander. In München ist es - erwartungsgemäß - am schlimmsten.

Wer eine Wohnung oder ein Haus in einer der deutschen Metropolen sein eigen nennen will, der muss momentan richtig viel Geld hinlegen – das ist erstmal nichts Neues. Aktuelle Zahlen einer Berechnung des Marktforschungsinstitutes „Empirica“ zeigen allerdings auch: Die Immopreise entfernen sich immer weiter vom Durchschnittseinkommen der Bundesbürger – Wohneigentum wird dadurch für Otto-Normal-Verdiener bald unerschwinglich.

Die Berechnung: Für die Erhebung, die das Marktforschungsinstitut im Auftrag des „Handelsblatt“ durchgeführt hat, haben die Experten die örtlichen Jahreseinkommen der sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart mit den dortigen Immobilienpreisen verglichen. Das Ergebnis: Seit Jahren steigen die Preise für Wohneigentum dort viel schneller als das Durchschnitts-Einkommen. In den vergangenen fünf Jahren sind sie im Verhältnis zum Jahresnettoeinkommen um ein Drittel teurer geworden.

Der Spitzenreiter: Am weitesten entfernt vom Einkommen haben sich die Wohnraumpreise in München. Wer in der bayerischen Landeshauptstadt beispielsweise eine 80 Quadratmeter große Wohnung kaufen möchte, muss im Schnitt das 7,6-Fache seines Jahresnettoeinkommens hinblättern.

Der Daten-Check: Vergleicht man die Zahlen von Empirica mit dem aktuellen Nettojahreseinkommen eines Münchners, das im Schnitt zwischen 25 000 und 30000 Euro liegt, dann müsste man in München eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern für rund 220 000 Euro bekommen. Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von derzeit rund 5000 Euro liegt der Preis für eine Wohnung dieser Größenordnung in München tatsächlich bei rund 400 000 Euro – kann also nicht stimmen. Allerdings basiert die Rechnung von Empirica nicht auf dem Einkommen von Einzelpersonen, sondern auf dem Einkommen von ganzen Haushalten. Macht man folglich eine neue Rechnung auf der Grundlage auf, dass es im durchschnittlichen Münchner Haushalt zwei Verdiener mit besagtem Jahresnetto von etwa 28 000 Euro gibt, kommt man den Empirica-Zahlen schon näher. Das 7,6-Fache eines Jahresnettoeinkommens von 56 000 Euro sind 425 000 Euro – entspricht eher den aktuellen Immopreisen in München. Das heißt aber im Umkehrschluss: Für Otto-Allein-Verdiener ist es schier unmöglich, Wohnraum zu erwerben. Er müsste mehr als das 14-Fache seines Jahresgehalts zahlen.

Die Entwicklung:  Experten erwarten, dass es auch in den kommenden Jahren mit dieser Entwicklung auf dem Immobilienmarkt weitergehen und Wohnraum immer unerschwinglicher wird. Ökonomen begründen das unter anderem mit dem Programm der Europäischen Zentralbank zum Ankauf von Staatsanleihen. Die Zinsen bleiben dadurch auch weiter niedrig, wer Geld anlegen will, tut das in so einem Fall am liebsten durch Immobilieninvestitionen. Vereinfacht ausgedrückt: Solange die Nachfrage nach Wohneigentum groß bleibt, steigen auch die Preise – und das schneller als es die Gehälter tun werden.

Wo es sich lohnt: Wer derzeit Immobilien erwerben möchte, der hat außerhalb teurer Metropolen tatsächlich die besseren Chancen. Orte in zweitbester Lage, sogenannte „B-Städte“, zeichnen sich mitunter oft durch eine stabile Wirtschaft, eine gute Infrastruktur und Bildungsmöglichkeiten aus. Die Vermögensberatung Feri, Deutschlands größter bankenunabhängiger Berater für private und institutionelle Vermögen, hat ein Ranking erstellt, in welchen deutschen B-Städten es sich derzeit tatsächlich lohnt, in Wohneigentum zu investieren. Ausschlaggebend dafür waren neben dem Kaufpreis die Mietpreisentwicklung und Entwicklung des Wohnungsbestandes bis 2020. Und siehe da: Mit Ingolstadt und Regensburg sind zwei bayerische Städte dabei unter den Top-Ten gelandet: Ingolstadt belegt sogar Platz eins, Regensburg ist auf Platz sieben. Für wen es also nicht unbedingt München sein muss, der kann sich ja dort mal umsehen. Verena Lehner