Schwabinger Mieter sind erfolgreich vor Gericht
München - Es ist 13.15 Uhr. Die Sonne strahlt durch die großen Fenster in Saal 134 im Justizpalast in München. Sie erleuchtet den Raum wie eine Kathedrale. Die Stimmung ist angespannt, keiner wagt, ein Wort zu sagen. Dann tritt das Trio um den Vorsitzenden Richter Nikolaus Stackmann durch die Tür. Was dieser anschließend verkünden wird, ist das vorläufige Ende eines wegweisenden Rechtsfalls. Denn: Der Senat des Oberlandesgerichts hat der ersten Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht stattgegeben.
Münchner Mieter klagen gegen drastische Mieterhöhungen
Geklagt hatte der Münchner Mieterverein im Namen der Mieter einer Wohnanlage in Schwabing. Kurz vor Jahresende 2018 hatte der neue Vermieter im sogenannten Hohenzollernkarree, die Max-Emanuel Immobilien GmbH, umfassende Modernisierungsarbeiten angekündigt, deren Kosten er durch drastische Mieterhöhungen auf die Mieter umlegen wollte.
Unter anderem sollen Fenster ausgetauscht, eine Wärmedämmung an den Außenwänden angebracht und Balkone angebaut werden. Die Krux: Der Bauherr wollte mit dem Hauptteil der Arbeiten erst in zwei Jahren beginnen. Dass die Ankündigung dafür den Mietern allerdings gerade Mal vier Tage vor Jahreswechsel in den Briefkasten geworfen wurde, wertete der Mieterverein nicht als Zufall.
Acht Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf Mieter umgelegt werden
Seit Januar 2019 gilt in Deutschland ein neues Recht, wonach der Vermieter jährlich nur mehr acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen – vorher waren es bis zu elf Prozent. Zudem gibt es jetzt eine Obergrenze von drei Euro pro Quadratmeter im Monat. Der Vorwurf an den Vermieter lautete, er habe die Bauarbeiten auf "Vorrat" ausgesprochen, um noch vom alten Recht profitieren zu können.
Wenn im Mietrecht Anwälte vor Gericht – berechtigterweise abstrakt – über die Auslegung von Paragrafen debattieren, treten die Betroffenen oft in den Hintergrund. In diesem Fall geht es um 200 Parteien, von denen einige schon seit Jahrzehnten in den Mehrfamilienhäusern aus den 1930er Jahren wohnen. 145 haben sich der Klage angeschlossen und nun erwirkt, dass sie zukünftig finanziell weniger stark belastet werden.
Schwabinger Mieter bangen um ihre Existenz
Für sie wird gestern am Oberlandesgericht nicht nur eine "spannende Rechtsfrage" verhandelt, wie es Wolfgang Stürzer, der Rechtsanwalt der Gegenseite formuliert; die Schwabinger Mieter bangen um ihre Existenz. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass kurz nach dem Urteilsspruch Tränen fließen. Es sind Tränen der Erleichterung, die Bleibe nicht aufgeben zu müssen.
Da ist zum Beispiel Sigrid Seidel. Sie wohnt seit 1989 auf 50 Quadratmetern in der Herzogstraße. "Ich stehe kurz vor der Rente und bei mir hätte sich die Miete um 94 Prozent erhöht", sagt sie. Ihre Wohnung sei saniert, aber bei einigen ihrer Nachbarn seien noch alte Linoleumböden verlegt, die Rohre lägen frei an den Wänden. Auch auf die wären hohe Forderungen zugekommen.
So wie auf Karin und Otto H., sie leben seit 60 Jahren im Karree. Nach altem Recht hätten sie fast das Doppelte an Kaltmiete zahlen müssen. Von derzeit 763,48 Euro hätte die Miete um 729 Euro monatlich steigen sollen – nach dem Urteil sind es höchstens 229,95 Euro im Monat. "Es hat sich gezeigt, dass es sich lohnt, für faire Mieten vor Gericht zu ziehen", sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins.
Das Gericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Die Vermieter prüfen das.
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