Preise stagnieren: Sinken in München bald die Mieten?
München - Noch bei der vergangenen Bilanz des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Süd hatte sich Immobilienexperte Stephan Kippes verwundert gezeigt, dass Münchner Mieten ständig und deutlich steigen. Er hatte vor etwa einem halben Jahr eine Stagnation der Mietpreise vorausgesagt. "Das ist fast schon Stillstand", kommentiert er die jetzige Münchner Mietpreislage.
Am deutlichsten sieht man das an den Reihenmittelhäusern im Bestand. Erstmals seit 2012 stiegen hier die Mieten nicht. Sanfte 0,6 Prozent beträgt der maximale Anstieg im Halbjahresvergleich – und zwar im marktrelevanten Segment der Wohnungsmieten bei Altbau und Bestandsbau.
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Die Tabelle zeigt die Entwicklungen im Jahresvergleich. Quelle: IVD
München: Die verschärfte Mietpreisbremse wirkt
Kippes sieht zwar trotz allem einen äußerst stabilen Münchner Mietmarkt. "Für einen langfristigen Rückgang der Münchner Mietpreise ist die Nachfrage durch das Bevölkerungswachstum einfach zu groß", sagt er. Doch nun tritt eben seine Voraussage langsam ein. Die Münchner Mietpreise steigen nicht mehr so extrem an. Und das hat wohl vor allem zwei Gründe.
"Zum einen sind die Wohnungssuchenden nicht mehr bereit, jeden erdenklichen Preis zu zahlen", so der Experte, "und zum anderen merkt man langsam, dass die verschärfte Mietpreisbremse wirkt." Die Zahlen sind eindeutig. Für die Münchner ist offenbar eine Schmerzgrenze erreicht.
<img alt="" src="/media.media.6d48bc3c-9bf4-4503-b8d8-7699ce3b5b9c.normalized.jpg" style="height:100%; width:100%" /> in den Münchner Stadtvierteln im 10-Jahres-Vergleich. (Zum Vergrößern bitte auf die Karte klicken.) Quelle: IVD
Knapp 30 Prozent des Einkommens gehen für die Miete drauf
Im bayernweiten Vergleich zahlt man in der bayerischen Metropole weiterhin den höchsten Anteil des Monatseinkommens für die Miete. Im Schnitt "frisst" sie laut IVD 28,8 Prozent der durchschnittlichen Haushaltseinkommen. Mit einem bisschen Abstand folgen Städte wie Würzburg (26,9 Prozent) und auf Platz drei Regensburg (26,2 Prozent). Johannes Schneider, Branchenexperte und Ehrenvorsitzender des IVD Süd, sieht eine weitere Entwicklung, die für die Stagnation der Mieten verantwortlich ist. "Vor allem der Automobilindustrie steht eine Rezession bevor. Viele Hersteller haben angekündigt, Arbeitsplätze zu reduzieren", sagt Schneider. Es stehe aber auch möglicherweise eine gesamtwirtschaftliche Rezession bevor, was sich deutlich auf den Mietmarkt auswirken würde.
Als eine Art Blaupause könnte hierfür Ingolstadt dienen, eine Stadt, die extrem vom Autohersteller Audi abhängig ist. Er sorgt dort für Tausende Arbeitsplätze und hat nun einen immensen Abbau angekündigt. "Und schon wackelt der Mietmarkt", sagt Schneider. Kippes sieht das ähnlich: "Städte wie Ingolstadt oder auch Erlangen hatten ihre guten Zeiten, die sind vorerst vorbei." Nun normalisiere sich der Markt allmählich. Im Schnitt gehen die Mieten in Ingolstadt im Halbjahresvergleich deutlich zurück, zwischen 1,7 (Reihenmittelhäuser, Bestand) und 7,3 Prozent (Doppelhaushälften).
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Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise. (Zum Vergrößern bitte auf die Tabelle klicken.) Quelle: IVD
Mieten in Studentenstädten werden teurer
München ist zwar nicht in dem Maße abhängig von der Autoindustrie wie Ingolstadt. Aber dennoch ist die gesamte Branche im Umbruch. Stichwörter sind hier: Elektromobilität sowie alternative Antriebe. Und BMW hat in München immerhin rund 34.000 von weltweit 135.000 Mitarbeitern. Auch der bayerische Konzern hat im Oktober einen Mitarbeiterabbau angekündigt, ohne dabei ins Detail zu gehen. Vor allem Leiharbeiter wird es wohl irgendwann treffen.
Die stärksten Zuwächse bei den Mietpreisen verzeichnen derzeit bayernweit Studentenstädte wie Würzburg oder Regensburg. Seit März 2019 stiegen in Regensburg die Wohnungsmietpreise (Neubau) je Quadratmeter um sechs Prozent. Das wird nur noch getoppt vom Spitzenreiter Bayreuth. Hier stiegen die Mietpreise im selben Zeitraum sowie im selben Segment um deutliche 7,9 Prozent.
Eine Prognose für die Entwicklung der Münchner Mietpreise ist nicht einfach. Doch Kippes glaubt, dass schlicht das Maximum ausgereizt ist. "Ich glaube, wir haben das Plateau erreicht", sagt er. Nach wie vor hat die bayerische Metropole im Freistaat die teuersten Mieten je Quadratmeter. Doch: "Vielleicht sehen wir in einem halben Jahr bei manchen Prozenten ein kleines Minus davor", so Kippes, "das würde dem Markt nicht schaden."
Schneider ist sich sicher, dass die Rezession nicht nur in München eine Rolle spielen wird: "Ich gehe davon aus, dass auch im Umland die Mieten zumindest stagnieren werden."
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